Baurechtsverträge

Derzeit stocken die Gespräche mit der Stadt Wien um einen fairen Ankaufspreis für die Stammligenschaften. Die Stadt Wien ist nicht bereit, Grundsätze des Liegenschaftsbewertungsgesetzes und die gängigen Vorgangsweisen bei der Liegenschaftsbewertung von (mit einem Baurecht) belasteten Liegenschaften zu akzeptieren und setzt als Kaufpreis den üblichen Wert für ein lastenfreies und unbebautes Grundstück an. Andererseits kauft sie im Rahmen ihres Vorkaufsrechtes laufen Baurechte und behandelt somit Baurechtsnehmer, die ihr Grundstück kaufen wollen, viel schlechter, als Baurechtsnehmer, die ihr Baurecht verkaufen.

Neue Baurechtsverträge nach Ablauf der aktuellen Verträge werden derzeit nur zu Bedingungen angeboten, die für Normalverdiener nicht zu bezahlen sind. Für 1.200 m² große Grundstücke, wie sie in unserer Siedlung meist vorherrschen, beträgt der jährliche Bauzins bereits mehr als € 15.000.- (= monatlich rd. € 1.250.-) nur für die Nutzung des Grundstückes! Die Gebäude gehören ja den Baurechtsnehmern. Wenn der Baurechtsnehmer das nicht annehmen kann, hat die Stadt Wien die Wahl ob sie das Grundstück geräumt übernehmen will, andernfalls braucht sie nur ein Viertel des Gebäudewertes abzulösen. Bei neuen Verträgen mit Genossenschaften vereinbart die Stadt Wien sogar die ersatzlose Übergabe der Gebäude nach Vertragsablauf.

Versuche, mit der Stadt Wien kulantere Bedingungen, die auch die Interessen der Baurechtsnehmer berücksichtigen, zu erreichen, blieben bisher erfolglos. Derzeit sind wir im Gespräch mit dem Justizministerium um im Zuge der geplanten Novelle zum Baurechtsgesetz eine Verbessung der Situation für die Baurechtsnehmer zu erreichen. Im deutschen Erbbaurecht muß der Liegenschaftseigentümer für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, bei Ablauf der Baurechtsverträge drei Viertel des Zeitwertes ersetzen und der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung nur dadurch abwenden, daß er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden.

gesetzliche Grundlagen

Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Gebäudes auch der Eigentümer des Grundstückes, auf dem es steht. Ausnahmen sind das "Baurecht" und das "Superädifikat". In der Vergangenheit wurden tausende Gebäude auf Grund dieser Rechtsnormen errichtet, nicht zuletzt aus der Not, dass sich die Menschen Grundstücke für den Bau ihrer Häuser nicht leisten konnten und Wohnungen gar nicht vorhanden waren. Gemeinden, kirchliche Institutionen und andere Großgrundbesitzer haben aus sozialen Gründen die entsprechenden, seinerzeit wertlosen Grundstücke zur Verfügung gestellt und dafür einen angemessenen Bauzins verrechnet. Mangels entsprechender Schutzbestimmungen für den Fall der Beendigung der Verträge stehen heute vielfach Menschen vor der Tatsache, dass die Gebäude, die sie errichtet und laufend in gutem Zustand erhalten haben, den Grundeigentümern "heimfallen" ohne dass sie Anspruch auf Entschädigung und auch kein Wohnrecht mehr in diesen Häusern haben. Im derzeitigen Baurechtsgesetz steht zwar, dass "mangels Vereinbarung" ein Viertel des Bauwertes zu entschädigen wäre. In vielen Verträgen lautet die Vereinbarung aber entweder dass der Grundeigentümer die Wahl hat ein Viertel des Bauwertes als Entschädigung zu bezahlen oder das Grundstück "geräumt" zu übernehmen. In neueren Verträgen steht oft schon: "... geht das Gebäude ersatzlos auf den Grundeigentümer über".

Aktuell arbeitet das Justizministerium an einer Novelle zum Baurechtsgesetz und es ist dem Österreichischen Siedlerverband gelungen in den Arbeitskreis aufgenommen zu werden. Ziel unseres Verbandes ist, dass die Baurechtsnehmer als Errichter der Gebäude am Ende der Laufzeit den vollen Restwert des Gebäudes abgelöst bekommen sollen, wie es auch unsere Kollegen der deutschen Siedlerverbände fordern. Siehe dazu:  Erbbaurecht heute von Detlef ERM, Ass. jur., Geschäftsführer Verband Wohnungseigentum Nordrheinwestfahlen